中國(guó)綠公司聯(lián)盟圓桌會(huì)第六站走進(jìn)朗詩(shī)

摘要：
中國(guó)房地產(chǎn)交易量已至頂峰，2014年將出現(xiàn)成交面積的拐點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)迎來(lái)一波三年左右的下行調(diào)整周期，行業(yè)會(huì)發(fā)生顯著的調(diào)整和洗牌。我預(yù)計(jì)：中國(guó)三分之一的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)退出這個(gè)行業(yè)。6月13日，朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明在中國(guó)企業(yè)家俱樂(lè)部主辦的中國(guó)綠公司圓桌會(huì)上說(shuō)。

　　“中國(guó)房地產(chǎn)交易量已至頂峰，2014年將出現(xiàn)成交面積的拐點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)迎來(lái)一波三年左右的下行調(diào)整周期，行業(yè)會(huì)發(fā)生顯著的調(diào)整和洗牌。我預(yù)計(jì)：中國(guó)三分之一的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)退出這個(gè)行業(yè)。”6月13日，朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明在中國(guó)企業(yè)家俱樂(lè)部主辦的中國(guó)綠公司圓桌會(huì)上說(shuō)。

　　田明認(rèn)為，未來(lái)十年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的玩兒法將發(fā)生變化，今后每個(gè)企業(yè)都要有自己的獨(dú)門(mén)絕活兒才能在市場(chǎng)上存活下來(lái)。朗詩(shī)則正在通過(guò)業(yè)務(wù)縱向多元化和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式來(lái)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)長(zhǎng)期下行周期的影響。他還透露，市場(chǎng)下行后，朗詩(shī)原則上將不再做“單打一”的項(xiàng)目，而隨著越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商遭遇生存壓力，朗詩(shī)將大力開(kāi)展“小股操盤(pán)”項(xiàng)目，發(fā)揮朗詩(shī)的產(chǎn)品、技術(shù)優(yōu)勢(shì)，既能獲得資本投資的收益，又能獲得技術(shù)服務(wù)和管理輸出的收益。

　　以下為田明的發(fā)言節(jié)選(未經(jīng)本人審閱，標(biāo)題為編者所加)：

　　田明：中國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的"黃金十年"已經(jīng)過(guò)去，對(duì)于這一點(diǎn)大家已經(jīng)形成了普遍共識(shí)，至少在房地產(chǎn)行業(yè)里面，主流地產(chǎn)商都認(rèn)為黃金十年過(guò)去了。

　　同時(shí)，面對(duì)洶涌的互聯(lián)網(wǎng)浪潮，眾多傳統(tǒng)行業(yè)承受著巨大的沖擊，很多人懷疑房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)被互聯(lián)網(wǎng)顛覆的行業(yè)。我覺(jué)得房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)被顛覆，因?yàn)橐苿?dòng)互聯(lián)網(wǎng)再發(fā)達(dá)，人也不能住到網(wǎng)上去。自從人類(lèi)的祖先從樹(shù)上搬到地上，就有了"房地產(chǎn)"。今后只要人類(lèi)還住在地球上，還有居住的需求，房地產(chǎn)業(yè)就將長(zhǎng)期存在。只是行業(yè)將有可能不再增長(zhǎng)，市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)逐漸萎縮。

　　依據(jù)對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、人口結(jié)構(gòu)以及經(jīng)濟(jì)增速等基本面的判斷，中國(guó)樓市依然有很長(zhǎng)的路。支撐樓市發(fā)展的動(dòng)力依然存在，中國(guó)樓市不太可能出現(xiàn)斷崖式的急劇下跌，會(huì)出現(xiàn)兩到三年的深度調(diào)整，然后在新的數(shù)量級(jí)上達(dá)成均衡。我的依據(jù)有兩條：

　　第一，中國(guó)有一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的政府，包括中央政府和地方政府，他們出于自身利益都不希望房地產(chǎn)行業(yè)大跌，所以盡管可能不愿意，也沒(méi)有能力再去搞4萬(wàn)億大規(guī)模的強(qiáng)刺激，但政府還是會(huì)不停地用各種方式維護(hù)自己的利益，防止房地產(chǎn)下滑太快。這個(gè)會(huì)起到一定的作用，更主要的是中國(guó)住宅的有效需求還是比較高的。

　　2013年，我們國(guó)家房地產(chǎn)住宅銷(xiāo)售收入是8.1萬(wàn)億元，銷(xiāo)售了13億平方米的房屋，這個(gè)指標(biāo)非常高了。未來(lái)幾年，我們測(cè)算房地產(chǎn)住宅銷(xiāo)售收入應(yīng)該是在 13億到11億元之間波動(dòng)，一邊波動(dòng)，一邊逐步地向下走。也就是說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)一次拐點(diǎn)。我是支持拐點(diǎn)論的。但是，未來(lái)也不會(huì)跌得太厲害，即使是11億元這樣的成交量，依然是挺大的數(shù)字。

　　2012年我在日本的時(shí)候，他們的"結(jié)合住宅"銷(xiāo)售了75萬(wàn)套，我問(wèn)他們哪一年的銷(xiāo)量最高，他們說(shuō)是1991年，賣(mài)了252萬(wàn)套，后來(lái)逐步下滑，降到75萬(wàn)套，一共用了20年時(shí)間。中國(guó)也會(huì)往這個(gè)方向走，但是會(huì)比較漫長(zhǎng)。我估計(jì)后面幾年，暫且按8-10年算，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)越過(guò)頂峰，在高位上盤(pán)走，我更愿意把這樣的時(shí)代叫"白銀十年"：

　　首先，城市化速度放緩。

　　城鎮(zhèn)化被本屆政府寄予了厚望，被視為推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。我們?duì)于這一問(wèn)題應(yīng)謹(jǐn)慎看待。我們認(rèn)為，城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，而不是手段;城鎮(zhèn)化不等于房地產(chǎn)化，城鎮(zhèn)化首先有產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)的形成，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，然后才有房地產(chǎn)，很多地方一味的追求房地產(chǎn)化，沒(méi)有就業(yè)，沒(méi)有服務(wù)業(yè)，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的聚集，將會(huì)導(dǎo)致越來(lái)越多像鄂爾多斯這樣的鬼城出現(xiàn)。

　　中國(guó)很多三、四線(xiàn)城市將城鎮(zhèn)化理解為房地產(chǎn)化。其實(shí)那些三、四線(xiàn)城市的人口每年是負(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)容量小，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)和人口的集聚，幾個(gè)大地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)后發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的存貨五、六年都賣(mài)不完，很多開(kāi)發(fā)商兵敗三、四線(xiàn)，就是這個(gè)原因。

　　相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家65%-70%的城市化水平，中國(guó)的城市化率仍然較低--2013年中國(guó)的城市化率為53.7%，按照每年1%-1.5%的增長(zhǎng)率來(lái)看，達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家成熟期第一期的城市化水平用不了10年的時(shí)間，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了潛在的需求。但是，事實(shí)也不像我們推測(cè)得如此樂(lè)觀(guān)。

　　有數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)開(kāi)始放緩。2013年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率僅提高了1.16%，創(chuàng)出了1996年以來(lái)的最慢增長(zhǎng)速度(2008年全球金融危機(jī)期間除外)。2013年城鎮(zhèn)人口數(shù)量?jī)H增長(zhǎng)了2.7%，是1996年以來(lái)最低增速，并且遠(yuǎn)低于2000-2010年4%的年平均增速。城市化進(jìn)程在未來(lái)幾年內(nèi)將有可能持續(xù)放緩。

　　第二，人口結(jié)構(gòu)老齡化是影響住房需求的另一個(gè)不利因素。

　　25-50歲是市場(chǎng)上的購(gòu)房主力人群，50歲以上的購(gòu)房人群在市場(chǎng)上已經(jīng)越來(lái)越少，25歲以下買(mǎi)房的也不普遍。由于中國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃生育政策，就導(dǎo)致出現(xiàn)"低出生、低死亡、低增長(zhǎng)"，勞動(dòng)年齡人口比重逐年下降，人口老齡化程度則不斷提高。

　　2012年，中國(guó)勞動(dòng)年齡人口比重首次下降，勞動(dòng)力人口減少了345萬(wàn);2013年，勞動(dòng)年齡人口又進(jìn)一步減少227萬(wàn)。一方面，中國(guó)的總?cè)丝跀?shù)字在增長(zhǎng)，另一方面，有效的勞動(dòng)人口在下降。這一趨勢(shì)在未來(lái)數(shù)年還將持續(xù)。人口紅利的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，支撐中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的有效住房需求將不斷萎縮。

　　第三，經(jīng)濟(jì)增速放緩，居民購(gòu)買(mǎi)力降低。

　　從改革開(kāi)放到2011年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)保持了連續(xù)30多年，每年10%以上的高速增長(zhǎng)，這已經(jīng)創(chuàng)造了世界發(fā)展史上的奇跡。這一階段，居民收入在快速增長(zhǎng)，也增強(qiáng)了居民的房屋購(gòu)買(mǎi)能力。但是那種大量資源投入、大量資源消耗的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式難以為繼，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度也將逐步放緩。受整體經(jīng)濟(jì)的影響，居民收入的增長(zhǎng)得不到保證，也將減少對(duì)房地產(chǎn)的有效需求。

　　

　　未來(lái)十年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將維持高位盤(pán)整，然后逐步下滑，行業(yè)將進(jìn)入高位上的下行周期。

　　房地產(chǎn)行業(yè)以前的日子太好過(guò)了，"圈地-融資-賺錢(qián)-再圈地"的模式被無(wú)數(shù)次復(fù)制。在過(guò)去的黃金十年里，房地產(chǎn)業(yè)比的是誰(shuí)的膽子大，是"膽大為王"時(shí)代，在任何時(shí)點(diǎn)上拼命拿地都沒(méi)事兒，因?yàn)樵鲩L(zhǎng)的空間非常大，哪怕你借款成本高，過(guò)個(gè)兩年、三年，回頭一看，后面的土地價(jià)格又漲上去了，總是劃得來(lái)的。所以"膽大的人"成了贏(yíng)家。

　　現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)那些大佬們都是膽大的人，但是一些膽大的人已經(jīng)開(kāi)始隕落了，或者是在走下坡路?；旧宵S金十年可以對(duì)行業(yè)有這么一種描述：不管什么樣的房子，只要開(kāi)發(fā)出來(lái)，總能賣(mài)出去。這就導(dǎo)致浮躁的心態(tài)充斥著整個(gè)行業(yè)，火爆的市場(chǎng)讓創(chuàng)新失去意義。

　　接下來(lái)的十年，房地產(chǎn)業(yè)玩兒法將會(huì)發(fā)生變化，"膽大為王"的時(shí)代結(jié)束，跑馬圈地的時(shí)代結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)將回歸一個(gè)正常的行業(yè)，行業(yè)的集中度會(huì)越來(lái)越高，以后中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)前50強(qiáng)、20強(qiáng)、10強(qiáng)，在市場(chǎng)上的份額比例會(huì)逐步提高。100強(qiáng)以外的企業(yè)基本上會(huì)被邊緣化，甚至50強(qiáng)以外的企業(yè)也將被擠出主流區(qū)域。

　　現(xiàn)在的形勢(shì)對(duì)于大型地產(chǎn)商、中型地產(chǎn)商或者小型地產(chǎn)商都有機(jī)會(huì)，也有風(fēng)險(xiǎn)。今后的競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈，每個(gè)企業(yè)都要有自己的獨(dú)門(mén)絕活兒才能在市場(chǎng)上存活下來(lái)。要么你的規(guī)模大，要么你的融資渠道通暢、成本低，要么你的財(cái)務(wù)謹(jǐn)慎、杠桿低、風(fēng)險(xiǎn)小，要么你有差異化的產(chǎn)品或者差異化的經(jīng)營(yíng)模式?？偠灾瑹o(wú)論是大、中、小企業(yè)，都要有自己的特點(diǎn)，以后才能更好地活下來(lái)。

　　我們預(yù)測(cè)，假如中央政府不采取寬松的貨幣政策的話(huà)，到今年第四季度，我們會(huì)看到更多的房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將出現(xiàn)問(wèn)題，為了保命，他們會(huì)降價(jià)促銷(xiāo)--以降價(jià)來(lái)?yè)Q交易量，換現(xiàn)金收入，會(huì)出現(xiàn)很多企業(yè)資金鏈斷裂，并購(gòu)也將隨之而來(lái)。未來(lái)兩三年，這將是一個(gè)很普遍的趨勢(shì)。

　　2013年又是中國(guó)房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的一年，全國(guó)全年實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積13億平方米，銷(xiāo)售額8.1萬(wàn)億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8.6萬(wàn)億元，房產(chǎn)、土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。但是，這一情況并沒(méi)有延續(xù)到2014年。相反，市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，這次的急轉(zhuǎn)直下不同于以往，以往是政府發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)高，采取各種手段調(diào)控，但這次是市場(chǎng)自主的調(diào)整，由供求關(guān)系基本面決定的。

　　2014年前5個(gè)月，主要城市樓市成交量出現(xiàn)同比 30%-50%的下滑，一向堅(jiān)挺的一線(xiàn)城市下滑速度超過(guò)了二、三線(xiàn)城市，這點(diǎn)與日本當(dāng)年的景象一樣。當(dāng)年有多少專(zhuān)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家都說(shuō)東京的房地產(chǎn)沒(méi)有問(wèn)題，因?yàn)槿毡救丝诒姸?，土地小，?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，日本人喜歡買(mǎi)房，都說(shuō)沒(méi)問(wèn)題，結(jié)果有問(wèn)題的時(shí)候日本的房?jī)r(jià)下跌了70%。

　　2013年，中國(guó)城市人均居住面積已經(jīng)達(dá)到30.6平方米，中國(guó)供應(yīng)過(guò)剩的局面實(shí)際上更加嚴(yán)重，因?yàn)槠渲杏谐^(guò)10%的人口是外來(lái)務(wù)工人員，他們占有的住房資源非常少，剔除這一部分因素后，2013年城市戶(hù)籍人口人均居住面積將達(dá)到36.8平米。

　　這個(gè)數(shù)字已經(jīng)不低了，達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家中等水平，比日本當(dāng)年出現(xiàn)房災(zāi)時(shí)的面積還要高。房地產(chǎn)的問(wèn)題，從本質(zhì)上講，是供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題。即使按照50%的人口是城鎮(zhèn)人口來(lái)算的話(huà)，2013年，中國(guó)每個(gè)城鎮(zhèn)人口的人均住宅增長(zhǎng)了2平方米，你覺(jué)得這個(gè)游戲可以持續(xù)嗎?持續(xù)不下去的。數(shù)字不會(huì)漲到天上去。

　　2013年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8.6萬(wàn)億元，占GDP比重高達(dá)15%。日本的房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，房地產(chǎn)投資占GDP比重也不過(guò)是9%。

　　所以，我們的結(jié)論是：中國(guó)房地產(chǎn)交易量已至頂峰，2014年將出現(xiàn)成交面積的拐點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)迎來(lái)一波三年左右的下行調(diào)整周期，行業(yè)會(huì)發(fā)生顯著的調(diào)整和洗牌。我預(yù)計(jì)：中國(guó)三分之一的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)退出這個(gè)行業(yè)。

　　朗詩(shī)的應(yīng)對(duì)之道

　　基于對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)中長(zhǎng)期的判斷，以及朗詩(shī)自身稟賦條件的變化，我們未雨綢繆，于2012年啟動(dòng)了新一輪的戰(zhàn)略規(guī)劃：計(jì)劃用十年左右的時(shí)間，將朗詩(shī)從一家具有綠色科技特色的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型為以綠建科技能力為核心，集綠色科技服務(wù)、綠色地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、綠色養(yǎng)老以及綠色金融服務(wù)為主要內(nèi)容的綠色集團(tuán)公司。通過(guò)業(yè)務(wù)縱向多元化和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)長(zhǎng)期下行周期的影響。

　　針對(duì)今年以來(lái)的這一波市場(chǎng)下滑調(diào)整，根據(jù)對(duì)形勢(shì)的分析，朗詩(shī)做了充分的準(zhǔn)備和應(yīng)對(duì)。短期應(yīng)急措施，例如增持現(xiàn)金。一方面加強(qiáng)銷(xiāo)售，加速回款回籠資金，這時(shí)候不要戀戰(zhàn)，要采取各種方式促銷(xiāo)，回籠現(xiàn)金才是最重要的。

　　另一方面，調(diào)整優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。過(guò)去朗詩(shī)上市不是上市公司(2013年朗詩(shī)在香港借殼上市)，同時(shí)受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控的影響，我們的債務(wù)結(jié)構(gòu)是兩種，一種是" 開(kāi)發(fā)貸"，朗詩(shī)的項(xiàng)目"開(kāi)發(fā)貸"一般只用一年半。另外一種是信托，這個(gè)成本相對(duì)高一點(diǎn)，但平均下來(lái)一般也在一年到兩年之間。

　　根據(jù)這樣的情況，朗詩(shī)調(diào)整了債務(wù)結(jié)構(gòu)，把成本高的貸款還掉，把時(shí)間已經(jīng)比較長(zhǎng)的貸款還掉，建立新的負(fù)債關(guān)系，然后利用香港上市公司發(fā)一些長(zhǎng)期的企業(yè)債券，比如3-5年，跨過(guò)這一輪行業(yè)周期。如果在未來(lái)兩三年里，總是不停地這一筆貸款到期了，那一筆信托到期了，再趕上銷(xiāo)售形勢(shì)不好，融資環(huán)境也不好，那時(shí)候企業(yè)的現(xiàn)金壓力就會(huì)比較大。所以我們提前采取措施，對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整：把舊的調(diào)成新的，把高的調(diào)成低的，把短的調(diào)成長(zhǎng)的，以最佳的債務(wù)結(jié)構(gòu)迎接可能的長(zhǎng)期的調(diào)整。

　　另外，是在經(jīng)營(yíng)上"以銷(xiāo)定產(chǎn)"。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)拿地后，通常分期分批進(jìn)行建設(shè)、銷(xiāo)售的，所以我們要根據(jù)自己的銷(xiāo)售情況決定下一步的開(kāi)發(fā)、投資力度，實(shí)際上就是從現(xiàn)金流來(lái)做判斷，如果銷(xiāo)售情況良好，資金回收充裕，那我們就會(huì)做新的投資，開(kāi)展新的銷(xiāo)售。最終目的還是要確保公司以充裕的現(xiàn)金流安全地度過(guò)冬天。

　　由于市場(chǎng)下滑，我們預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的成交價(jià)格將會(huì)下跌，地方政府扛一段時(shí)間之后，出于財(cái)務(wù)壓力，可能會(huì)調(diào)低土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，市場(chǎng)上也不會(huì)瘋搶土地，所以后面會(huì)有機(jī)會(huì)拿到一些便宜的土地。當(dāng)然更有價(jià)值的事情是一些公司遇到資金壓力，優(yōu)勢(shì)企業(yè)就要在冬天開(kāi)展收購(gòu)。

　　在經(jīng)營(yíng)策略方面，朗詩(shī)將做如下調(diào)整：

　　第一，將房地產(chǎn)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式想方設(shè)法"變輕"?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都說(shuō)自己要做"輕資產(chǎn)"，但是有些企業(yè)的做法我看不太明白。

　　朗詩(shī)做"輕資產(chǎn)"，是想利用我們產(chǎn)品的技術(shù)、溢價(jià)能力，市場(chǎng)好的時(shí)候，每個(gè)開(kāi)發(fā)商都很牛。市場(chǎng)不好的時(shí)候，一些開(kāi)發(fā)商把地拿在手里卻不知道做什么產(chǎn)品，就算做了賣(mài)不掉，借錢(qián)也借不到，他就開(kāi)始慌了。這種時(shí)候，我們?nèi)ジ?，要么把?xiàng)目轉(zhuǎn)給我，要么我出一些股份，我們綁在一起做，朗詩(shī)來(lái)操盤(pán)。

　　如果這樣的話(huà)，朗詩(shī)將會(huì)出現(xiàn)大量的"小股操盤(pán)"的項(xiàng)目，當(dāng)然做的都還是朗詩(shī)在市場(chǎng)上比較暢銷(xiāo)的、具有差異化的產(chǎn)品。

　　同時(shí)，朗詩(shī)以后將原則不再做"單打一"的項(xiàng)目。以前開(kāi)發(fā)商都是一下花10幾億元拿地，然后自己開(kāi)發(fā)，不跟別人人合作。以后朗詩(shī)將放棄這種模式，而是采取別人拿地我去參股，我拿了地別人來(lái)參股，我們會(huì)找各種類(lèi)型的(合作方)，例如有錢(qián)的，有資源的，有地的，或者是開(kāi)發(fā)商同行進(jìn)行合作。朗詩(shī)想方設(shè)法要提高的，就是自己的操盤(pán)數(shù)量、面積。

　　同時(shí)，即使在產(chǎn)權(quán)層面沒(méi)有合作，朗詩(shī)也可以向其他建設(shè)商或者開(kāi)發(fā)商提供技術(shù)服務(wù)和待建定制服務(wù)。我研究過(guò)日本幾家發(fā)展得比較好的房地產(chǎn)企業(yè)。在日本的房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫以后，依然還是有幾家優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)活著，我研究了他們是"過(guò)冬"的方式。原因是他們?cè)谑袌?chǎng)好的時(shí)候加強(qiáng)了產(chǎn)品和技術(shù)的研究，同時(shí)在經(jīng)營(yíng)模式上多種多樣，做了當(dāng)時(shí)很多上市房地產(chǎn)公司不愿意干的事情，例如幫別人做待建，就是其他有錢(qián)人要建房子，他們?yōu)槿思姨峁┓?wù)，賺點(diǎn)技術(shù)服務(wù)費(fèi)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)特別好的時(shí)候，主流地產(chǎn)商是看不上這個(gè)事情的。此外，他們還做了定制服務(wù)等。就是因?yàn)樗麄儺?dāng)時(shí)做了這些業(yè)務(wù)，因此當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑時(shí)，他們就生存下來(lái)了。

　　所以我說(shuō)，如果房地產(chǎn)行業(yè)真的要迎來(lái)三年為周期的一次調(diào)整的話(huà)，上市公司會(huì)很危險(xiǎn)，因?yàn)槠扔跇I(yè)績(jī)壓力，他們要拼命買(mǎi)地，停不下來(lái)。有些不上市的企業(yè)，沒(méi)有資本市場(chǎng)的壓力，倒是死不掉。

　　日本和臺(tái)灣的經(jīng)驗(yàn)顯示，在真正的房地產(chǎn)長(zhǎng)期調(diào)整中，死掉的上市公司一點(diǎn)都不少。過(guò)去大家總是說(shuō)"強(qiáng)者恒強(qiáng)"，其實(shí)"強(qiáng)"跟"大"是兩碼事。我了解到一些所謂的大企業(yè)，看過(guò)他們的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、銷(xiāo)售情況和經(jīng)營(yíng)布局，假如這個(gè)市場(chǎng)持續(xù)惡化，我認(rèn)為他們有危險(xiǎn)。就像綠城，在2011年以前，沒(méi)有人認(rèn)為排在前十位的綠城產(chǎn)品品質(zhì)那么好，會(huì)有問(wèn)題。其實(shí)任何企業(yè)在市場(chǎng)中，都是汪洋大海里的一葉小舟。

　　近兩年，朗詩(shī)正在逐步在改變自己的盈利模式，以前我們就是一個(gè)重資產(chǎn)的企業(yè)盈利模式:投資-回報(bào)?，F(xiàn)在朗詩(shī)希望除了投資收益，還會(huì)有服務(wù)收入--通過(guò)輕資產(chǎn)的方式獲得收益。這些舉措既是對(duì)短期形勢(shì)的應(yīng)對(duì)，也是我們面向未來(lái)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之舉。

　　朗詩(shī)開(kāi)展這些業(yè)務(wù)具有一定優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品、技術(shù)有差異化的特色，在市場(chǎng)上具有較強(qiáng)的溢價(jià)能力。十多年的發(fā)展，朗詩(shī)建立了良好的品牌和市場(chǎng)口碑，但是困難也是顯著的：朗詩(shī)在管理體系、人力資源和團(tuán)隊(duì)建設(shè)、產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化等方面將面臨巨大的挑戰(zhàn)。因?yàn)樽鲆粋€(gè)合作項(xiàng)目，就等于將一個(gè)項(xiàng)目變成了兩個(gè)項(xiàng)目，假如一個(gè)小股操盤(pán)項(xiàng)目我們是出資20%，80%的股份是別人的，那么就要將做1個(gè)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)分到5個(gè)項(xiàng)目里去，如果是做待建或者技術(shù)服務(wù)，那么朗詩(shī)就要有更多的投入和儲(chǔ)備。所以朗詩(shī)的技術(shù)體系、人力資源、管理都會(huì)面臨挑戰(zhàn)。沒(méi)有金剛鉆，是攬不了"輕資產(chǎn)"這個(gè)瓷器活的。

　　隨著國(guó)內(nèi)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及社會(huì)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)被不斷放大，為了分散風(fēng)險(xiǎn)，朗詩(shī)開(kāi)展了一定比例的對(duì)海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。目前朗詩(shī)在美國(guó)和歐洲都有一些房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，尤其是在美國(guó)，朗詩(shī)買(mǎi)地就花了1億多美金。

　　很奇怪是一件事是，我本來(lái)是對(duì)美國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收益測(cè)算做研究，但得出的結(jié)果卻是中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫很?chē)?yán)重。

　　我們?cè)诼迳即?、舊金山、紐約都投資了房地產(chǎn)項(xiàng)住宅項(xiàng)目，我發(fā)現(xiàn)：同地段可比地價(jià)，美國(guó)的項(xiàng)目低于中國(guó)，可比的房?jī)r(jià)也低于中國(guó)。當(dāng)然，地價(jià)跟房?jī)r(jià)的比例關(guān)系，美國(guó)也低于我們。在美國(guó)，地價(jià)一般只占到房?jī)r(jià)的20%-30%，很好的地段也不過(guò)就是30%或者多一點(diǎn)。但在中國(guó)，像北京、上海這種大城市，地段稍微好一點(diǎn)，地價(jià)都占到房?jī)r(jià)40%、50%甚至是60%，這反映了市場(chǎng)的泡沫程度。就像任志強(qiáng)講的，"你們不是買(mǎi)不起那個(gè)房，是買(mǎi)不起房下面的地"。

　　另外，我對(duì)美國(guó)這幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)測(cè)算，它的銷(xiāo)售利潤(rùn)率等指標(biāo)都比在國(guó)內(nèi)投資模型的控制指標(biāo)要優(yōu)越得多。當(dāng)然，今天中國(guó)很多企業(yè)都到海外做投資，我認(rèn)為，做一定的資產(chǎn)配置，分散一下風(fēng)險(xiǎn)是可以的，但是中國(guó)的房地產(chǎn)絕無(wú)可能在海外獲得跟國(guó)內(nèi)一樣的新天地。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要市場(chǎng)一定是在中國(guó)，會(huì)跟著中國(guó)的市場(chǎng)變化，海外只是一個(gè)補(bǔ)充，不可能以后美國(guó)、歐洲的房地產(chǎn)全是中國(guó)人在，絕沒(méi)這種可能。（來(lái)源：中國(guó)企業(yè)家俱樂(lè)部，馮嘉雪整理）